李 정부 ‘9.7 주택공급 레고토토’ 발표

김윤덕 국토교통부 장관이 7일 오후 정부서울청사에서 주택 공급 확대 방안을 발표하고 있다. [연합]
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 오후 정부서울청사에서 주택 공급 확대 방안을 발표하고 있다. [연합]

[헤럴드경제=홍승희·신혜원 기자] 정부가 수도권 주택 공급 부족을 해소하고자 2030년까지 수도권에서 매년 신규 주택 27만가구 착공을 추진한다. 총 135만가구 공급이 목표다.

한국토지주택공사(레고토토)가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행하는 방식으로 공급 속도를 늘리고, 수요자들이 선호하는 도심 공급 확대를 위해 노후시설과 유휴부지 등을 최대한 활용한다.

앞서 발표된 6·27 대출규제 이후에도 투기 수요 유입이 이어지지 않도록 규제지역 주택담보대출비율(LTV)을 일부 강화하고 토지거래허가구역 지정권을 확대하는 등 수요 관리도 병행한다.

정부는 7일 레고토토관계장관회의를 거쳐 이같은 내용의 주택공급 확대 방안을 발표했다. 아래는 이날 ‘레고토토관계장관회의’와 국토부 ‘주택공급 확대방안’ 이후 브리핑에서 나온 일문일답.

李 정부 첫 공급레고토토…총 물량은

▷ 이번 공급레고토토으로 2030년까지 순증되는 수도권 착공은 몇 가구인지?

▶ 기존 착공계획에 더해 순증되는 물량은 매년 평균 11만2000호로, 5년간 56만가구 정도가 추가되는 게 이번 레고토토의 효과라고 볼 수 있다. 수도권 공공택지로 좁혀보면 ▷레고토토 직접시행 ▷공공택지 효율화 ▷공공택지 용도전환 ▷사업속도 제고 등을 통해 추가적으로 착공되는 물량은 12만1200호다.

▷ 최근 국유재산정책심의위원회에서 기획재정부가 국유지 복합개발을 통한 공공주택 3.5만호+a 공급을 발표했는데, 차별점은?

▶국유심(기재부)에서 제시된 3만5000호는 전국의 국유재산을 활용해 청년, 고령층 등에게 공공주택을 공급하겠다는 장기 목표다. 이를 위해 1기 추진하던 복합개발 사업 2만호는 2035년까지 준공을 조기화하고 향후 수도권 신규물량 ‘1만5000호+a’를 발굴할 계획이다. 국토부의 공급레고토토은 국·공유재산, 공공기관 자산 등을 적극 활용해 2030년까지 수도권에 공공주택 2만8000호를 착공하겠다는 단기 목표를 제시했다. 더불어 사업자가 공공자산을 적극 활용해 공공주택 사업을 추진토록 신규 사업모델, 범부처 추진체계, 재정지원 강화 방안 제시를 진행할 방침이다. 국토부와 기재부는 공공자산을 활용해 도심 내 양질의 공공주택과 지역이 원하는 도시기능을 함께 공급해 나가기 위해 노력할 계획이다.

▷ 이번 공급레고토토이 서울 외곽에만 135만호가 공급되는 건 아닌지?

▶ 반드시 그렇지만은 않다. 135만호라고 돼있지만 서울 외곽지역 공급되는 건 신규 3기신도시 비롯한 공공택지 부분이다. 나머지 부분은 상당수가 서울 도심 공급이다. 이번에는 강남 지역도 겨냥할 수 있는 양호한 입지를 개발하기 위해 공공임대주택에 대한 전면 재건축 도입했다. 공공청사나 유휴부지같은 건 서울도심에 집중 돼있다. 공공도심복합지구 시즌2를 진행하고 규제지역은 벗어난 지역이지만 공공재건축 용적률도 상향시켜줄 계획이다. 도심복합사업같은 경우는 많은 물량이 단기적으로 신규 추진할수있게 되면서 도심 공급효과가 활성화하지 않을까 보고 있다.

▷ 윤석열 전 정부 공급레고토토이 전국 기준으로 270만호 이상이었는데 그건 폐기되는 건가?

▶ 이전 정부 공급레고토토은 ‘270만호 인허가’였다. 이번 레고토토은 수도권의 ‘착공’을 기준으로 좀 더 체감을 높이는 방향으로 설정했다. 270만호중 수도권에 공급되는 물량이 158만호 정도로 돼있다. 인허가와 착공은 굉장히 큰 차이가 있고 착공이 훨씬 더 시장의 영향이 실질적으로 있을 것이라고 생각하고 있다.

레고토토 직접시행 통한 주택공급 확대

▷ 레고토토의 직접 시행으로 공공택지 매각이 아예 이뤄지지 않는 것인지? 레고토토는 2022년부터 재무위험기관으로 지정된 상황인데, 영업손실에 대해선 어떻게 재원 마련을 하게 되나.

▶ 기존 택지에서 들어오는 수입이 있고, 필요한 경우에는 정부 자금이나 채권발행 통해서 직접 시행에 대한 부담을 줄여줄 수 있는 여력이 있다. 레고토토의 시행 사업은 민간참여형으로 진행될 예정인데, 민간이 시공자금을 활용해 사업하고 나중에 거기서 발생하는 이익을 회수할 수도 있기 때문에 직접시행에 따른 부담은 그렇게 높지 않을 것으로 판단한다.

▷ 레고토토의 기능이 강화한다는 건데, 공공주택의 품질은 어떻게 할 계획인지?

▶ 레고토토 직접시행이라는 게 모두 임대주택 공급을 의미하는 건 아니다. 직접시행 전환 물량을 민간이 참여하는 도급형으로 설계구조를 차별화할 거다. ‘레고토토 개혁위’를 통해 분양 물량과 임대 물량을 나름대로 구분해 앞으로 추진할 계획이다. 임대주택의 경우는 현재까지 있었던 소규모 임대주택 유형뿐 아니라 과거에 경기도 ‘기본주택’처럼 중산층이 입주할수있는 형태의 임대주택도 생각하고 있다. 향후에 주거복지 로드맵을 발표할 예정인데 거기에 담도록 하겠다.

▷ 레고토토 직접시행 물량은 시세보다 저렴하게 나오나?

▶ 레고토토가 직접시행하면 민간건설사가 시공을 맡아 시공비를 부담하고 나중에 정산하는 시스템이다. 향후 공공분양과 공공임대의 비율을 논의해서 정리할 계획이다. 공공분양으로 갔을때는 결국 분양가상한제가 적용돼 적정 수준의 가격으로 공급될 예정이다.

▷ 레고토토 신임 사장 인선 언제쯤으로 가늠하는지?

▶ 국토부 산하기관 인사 문제는 직접적으로 답할 사안이 아니다. 레고토토가 가지고 있는 조직의 기능과 역할이 체계적으로 유지가 되고 있는 상황이다. 사장이 공석이 있다고 하더라도 그 기능에 큰 문제가 발생하진 않을 거라고 생각하고 차질 안 생기도록 국토부도 관심갖고 관리해 나가겠다.

김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 레고토토 주택공급 확대방안 브리핑에 앞서 마이크를 들고 있다. [연합]
김윤덕 국토교통부 장관이 7일 정부서울청사에서 레고토토 주택공급 확대방안 브리핑에 앞서 마이크를 들고 있다. [연합]

1기 신도시 포함한 공공택지개발 및 정비사업 제도개편

▷ 수도권 공공택지 조기화 효과는?

▶ 지구지정~계획 ‘통합조정회의’ 신설로 지자체 협의 촉진, 보상보상 협조 장려금 도입, 이주기업 이주단지 유형을 다양화, 철거여러 건축물 동시 철거 허용(현재는 개별건축물 철거 위주) 등을 통해 지구계획·보상·이주·철거 등 사업절차 전 단계별 속도를 제고할 방침이다. 3기 신도시 1만2000호를 포함해 기존에 2031년도 착공 예정인 4만6000호 물량을 2030년 내 착공하도록 12개월 이상 조기화하게 된다. 3기 신도시 7만2000호를 포함해 당초에도 2030년 내 착공 가능한 물량 8만5000호를 6~12개월 가량 더욱 앞당고 착공 추진한다.

▷ 1기 신도시의 경우 분당 등 이주레고토토 갈등이 나오고 있는데, 재건축 이주레고토토협의회 구성해서 레고토토 마련할 계획인지?

▶ 지난해부터 성남시와 이주지원단지 조성하는 것으로 협의하는데 잘 되고 있지 않은 게 사실이다. 아마 올해 말부터 구역지정 이뤄질 텐데 실제 관리처분 되고 이주수요 발생하는 시점은 2027년 이후로 보고 있다. 시뮬레이션 돌려보면 2029년 어려울 것 같고, 이주 수요 발생할텐데 주변 시장에서 받아줄 여력이 부족한 상황이다. 관리처분 시점이나 이연 등 시기조정을 검토해야할 것으로 보인다.

▷ 정비사업 제도 종합개편의 핵심 내용을 설명한다면?

▶ 서울 40만호를 포함해 수도권에 총 68만호의 정비구역이 지정돼 있으며, 이는 1기 신도시의 두 배 수준에 달하는 공급물량이다. 정부는 이 물량이 신속하게 공급돼 국민들이 체감할 수 있도록 사업기간을 최대한 단축하고 사업성도 제고할 예정이다. 아울러 공공 정비사업을 매력 있는 사업방식으로 개편해 공공주도의 정비사업이 정비사업 활성화의 촉매제가 될 수 있도록 지원할 계획이다. 정비사업은 15년이상 소요되는 사업기간이 가장 큰 제약이므로, 절차 간소화 등을 통해 기간을 최대 3년 이상 단축하게 된다. 시간이 많이 소요되는 동의 확보, 의견청취, 총회 등 행정절차는 최대한 간소화해 한번에 미리 처리할 수 있게 개선하고 사업 장기화 요인인 공사비 분쟁, 조합 내부 갈등, 인·허가 이견 등은 공공이 적극 조정하여 사업 지연을 신속하게 해소할 계획이다. 공공정비사업은 공적의무에 상응하는 최대 수준의 용적률 특례(법적상한 1.3배)를 부여하고, 공공정비 선택 시 추가 부담해야 했던 수수료 일부를 국비 보조하는 등 주민에게 매력 있는 사업방식으로 혁신해 활성화할 계획이다.

▷ 정비사업 제도 종합개편은 서울시와 사전에 협의가 이뤄진건지?

▶ 지난 정부는 서울시와 같은 정당 소속의 정부였기 때문에 교감이나 정책에 있어 용이한 측면이 있었을 것으로 본다. 정부는 달라졌지만 현재도 서울시가 도심정비사업에 대해 굉장한 의욕을 가지고 추진 중이다. 정부와 도심정비사업통해서 주택을 공급하는 데 대해 큰 공감대를 성하고 있다. 이번에 발표된 정비사업이 서울시에서 추진되는 데 큰 문제는 없다고 보고 있다.

토지거래허가구역 지정권자 국토부로 확대

▷ 토지거래허가구역 지정권이 국토부 장관에게 부여된 건 서울시와 협의된 내용인가?

▶ 서울시와는 사전에 협의가 된 부분이다. 토지거래허가구역(토허구역)을 당장 지정한다기 보다는 레고토토 교란상황을 효과적으로 대처할 수 있다는 시장 대비책으로 이해해달라. 장관이 지정 권한을 갖게 될 경우 서울뿐 아니라 수도권까지 넓게 볼 수 있기 때문이다.

▷ 당장 9월에 6개월 기간 도래해서 강남3구와 용산구에 대한 토허구역 재지정 시기 도래하는데. 언제부터 이 권한 바뀌어서 적용되는지?

▶ 지난 3월 19일에 지정한 토허구역은 서울시에서 재지정 여부를 검토하고 있다. 다만 국토부 지정권한 확대하는 건 오늘 발표 후에 바로 국회 차원에서도 법안 발의될 수 있도록 노력할 것이다. 권한이 국토부 장관에도 있고, 서울시장에도 있어서 충돌을 우려하는 목소리가 나오는데 권한이 없었을 당시에도 전체적으로 토허제나 시장 질서 관련된 부분에 대해선 서울시와 긴밀히 협의하고 관리해왔다. 법 통과되면 당연히 토허제 새로 지정할 단계에서는 서울시와 협의해서 차질없이 지정할 수 있도록 할 계획이다.

레고토토 시장 과열 및 추가 규제 여부

▷ 정부는 서울 아파트 값이 왜 뛴다고 보고 있는지?

▶ 현재 과거와 다르게 나타나는 양상은 주택시장 양극화다. 과거에는 지방과 수도권이라는 큰 범주로 나뉘었는데, 최근에는 특히 강남3구 그리고 용산과 같이 서울 내 특정지역이 가격을 주도하는것으로 보고 있고, 그 여파가 마포와 성동 등 한강벨트로 퍼져나가고 있다. 과거에는 수도권의 인구집중에 따른 가격 상승으로 해석할 수 있었지만 최근 특정지역이 오르는 건 ‘똘똘한 한 채’ 기조와 관련된 영향이 큰 것으로 보인다.

▷ 레고토토 감독기능 강화와 관련해선, ‘레고토토감독원’이 신설되는 것인지?

▶ 신설조직의 구체적 명칭과 형태는 결정된 바가 없다. 관계기관과 논의하고 있는데, 협의가 마무리되는대로 별도로 말씀드리겠다. 현재는 별도조직 신설이나, 현행 확대개편 등 다양한 대안이 논의되고 있다. 구체적인 형태는 결론이 나는대로 추가로 말씀드리겠다.

▷ 주택시장 수요관리 내실화 측면에서 금융위원회와 추가 대출규제도 발표했는데, 강남 3구(강남·서초·송파구) 및 용산 외에 마포구, 성동구, 동작구 등 집값이 올라가는 데 대해서도 추가 규제지역 지정 계획이 있는지?

▶ 규제지역 확대와 관련해서는 시장상황 면밀히 지켜봐야할 부분인 거 같다. 기존에 토지거래허가구역을 필두로 해서 현재 시장 불안이 강남 3구 및 용산의 주변지역인 마포나 성동으로 확대되고 있는게 사실이다. 그렇지만 아직까지는 시장상황을 충분히 모니터링할 여력이 있다. 공급방안 발표해서 안정성 확보되면 규제지역 확대는 신중을 기할 필요가 있지 않나 보고 있다.

▷ 6·27대출규제로 수도권 주택담보대출(주담대) 한도가 6억원으로 설정됐는데, 이번 대출규제는 기존의 것과 어떻게 다른가?

▶ 추가 주택담보비율(LTV) 규제는 별도로 금융위에서 추가로 브리핑 할 예정이다. 현재 규제지역(강남3구·용산)의 평균 주택가격을 보면 LTV 50%라고 해도 6억원보다 더 높은 가격이 형성된다. LTV를 40%로 강화해도, 이미 ‘6억 이상 대출제한’이 적용되고 있기 때문에 실질적으로는 큰 효과가 없을 것이다. 하지만 향후 주택시장이 불안정하게 돼 규제지역이 한강벨트로 확대될 경우 LTV 규제는 굉장히 효과가 있을 것이다. 마포나 성동 등 바깥 지역에서 LTV 40%를 적용하면 6억원보다 더 가격이 낮아질 수도 있기 때문이다. 지금은 아니지만 규제지역 확대가 강구될 경우 대비되는 조치다.


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