“내가 ‘이 집’을 팔았어야 했는데” 순간의 선택에 6000만원 888토토 또 냈다 [이세상]

# 서울시 A구에 거주하던 최우리씨(56세)는 직장과 가까운 B구로 이사하기 위해 기존 집을 팔고 새집을 사려 했다. 마침 B구에서 좋은 매물을 발견했던 그는 지난 2021년 10월, 6억원에 해당 아파트를 매입했다. 곧바로 A구 아파트를 팔고 이사할 계획이었다.

하지만 당초 계획과는 다르게 좀처럼 살고 있던 A구 아파트가 팔리지 않고, 종합부동산세로 수백만원씩을 추가로 납부해야하는 사실이 부담스러워진 우리씨는 1주택자 자격을 유지하기 위해 B구 아파트를 산 지 5개월 만인 2022년 3월, 4000만원의 손해를 감수하고 처분했다.

그리고 3년이 지난 뒤, 우리씨는 B구 아파트에 대한 888토토 과세예고통지서를 받았다. 우리씨가 B구 아파트를 취득할 당시 낸 세금은 660만원이었는데, 이것이 잘못 계산됐다며 추가로 6060만원을 더 내야 한다는 것이었다. 우리씨는 구청 세무과 담당자의 설명을 듣고는 어찌 된 영문인지 어안이 벙벙했다.

우리씨는 종합부동산세 중과세를 피하고자 A구와 B구 아파트를 사고파는 과정에서 ‘날벼락’을 맞았다며 888토토 중과세 배경이 무엇인지 알기 위해 세금전문가 회현동이택스를 찾아갔다.

A. 먼저 우리씨의 상황을 잘 살펴보면, B구 아파트 888토토으로 일시적이지만 2주택자가 됐습니다. 오래전부터 살았던 A구 아파트와 이사 목적으로 888토토한 B구 아파트 두 채를 보유하게 됐으니까요.

물론, 우리씨처럼 1주택을 소유한 세대가 이사를 목적으로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택 888토토는 중과세하지 않습니다. 종전 주택을 3년 이내에만 처분한다면, 1주택자로 인정해 주기 때문입니다.

그러므로 일시적 2주택자는 신규 주택 888토토 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고·납부만 하면 되고, 3년 내로 기존 주택을 처분하면 됩니다.

하지만 아주 중요한 점을 하나 놓친 것이 있었습니다. 바로 ‘종전 주택’과 ‘신규 주택’을 구분하지 않고 처분한 것입니다.

A. 네 맞습니다.

우리씨는 결과만 놓고 보면 1주택자이시지만, 1주택자 888토토 중과세 예외 조항 중 ‘종전 주택을 처분해야 한다’는 세법상 조건을 충족하지 않았습니다. 새롭게 취득한 B구 아파트를 처분했기 때문입니다.

888토토 중과세를 피하고자 1주택자가 되고자 했다면 엄밀히 말해 ‘종전 주택’이었던 A구 아파트를 처분했어야 하는 것이지요.

A. 취득가액과 조정지역여부에 따라 888토토 중과 여부가 달라집니다.

먼저, 888토토가액 기준으로 살펴봅시다.

부동산 중 유상취득에 대한 888토토율은 4%이지만, 주택은 예외를 적용해 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 미만은 1%~3%, 9억원 초과는 3%를 적용하고 있습니다.

우리씨는 B구 아파트의 취득가액이 6억원이므로 888토토율 1%을 적용받습니다. 여기에 지방교육세(취득가액의 0.1%, 60만원)를 더해 660만원을 취득 당시 납부한 것으로 보입니다.

하지만 앞서 말씀드렸듯, 우리씨는 ‘종전 주택’이 아닌 ‘신규 주택’을 처분했기에 일시적 2주택자의 888토토 중과세 감면 혜택을 적용받지 못하고 2주택자로 분류돼 888토토를 부과받게 됩니다.

또 우리씨가 보유했던 A구와 B구 아파트는 모두 당시 조정대상지역인 서울에 위치한 주택입니다. 조정대상지역은 주택 가격 급등이나 청약 과열 등 부동산 시장이 불안정한 지역을 정부가 지정하여 주택 관련 규제를 강화하는 곳을 말합니다.

조정대상지역에 있는 1세대가 2주택 이상의 주택을 888토토하면 8%의 888토토율을 적용받아 4800만원의 888토토를 냈어야 했습니다. 기존에 600만원의 888토토를 냈으므로, 추가로 내야 할 888토토는 4200만원입니다. 지방교육세는 60만원 대신 180만원이 부과됩니다.

추가로, 우리씨의 경우 888토토 납부 기한으로부터 3년 6개월이 늦어졌으므로 과소신고가산세 420만원, 납부지연가산세 1208만3400만원, 지방교육세 납부지연가산세 51만7860원까지 모두 더하면 총 6060만1260원을 추가로 납부해야 합니다.

A. 조정대상지역 여부는 888토토 시점을 기준으로 판단합니다.

2023년 1월 5일, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 지역은 조정대상지역에서 해제되었습니다. 현재(2025년 7월 기준)도 동일합니다.

하지만 우리씨가 B구 아파트를 888토토한 2021년 10월 당시에는 서울 전역이 조정대상지역이었기 때문에, 과세는 정당합니다.

A. 세법 비전문가는 법의 취지를 명확하게 인지하기 어려울 수 있다는 점을 이해합니다.

하지만 안타깝게도 지방세법과 소득세법상 해당 법령의 내용이 명확하고 해석이 분명하기 때문에 해당 규정을 명확하게 인지하셨어야 합니다.

현행 지방세법은 실수요자를 보호하는 취지에서 2주택자 중과에 대한 예외 규정을 두고 있습니다.

가령, ‘대통령령으로 정하는 일시적 2주택’은 국내에 주택·조합원 입주권·주택분양권·오피스텔을 1개 소유한 1세대가 이를 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전과 같은 사유로 다른 1주택을 추가로 888토토하게 된다면 3년 이내에 ‘종전 주택’을 처분하도록 규정하고 있습니다.

소득세법에서도 이와 유사한 규정을 두고 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 인정하고 있습니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 888토토함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 888토토한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 888토토하고, 신규 주택을 888토토한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1가구 1주택으로 인정하고 있습니다.

지방세법과 소득세법상에서는 모두 ‘종전의 주택’을 처분·양도하도록 한 점을 이해하셔야 합니다.

A. 만약 2022년 3월 당시 A구 아파트를 양도하고 B 아파트로 이사했다면, 추가적인 세부담은 없었을 것으로 보입니다.

2022년 5월 9일까지는 신규 주택 888토토 후 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 것이 원칙이었다는 점을 감안하면, B구 아파트를 888토토한 후 5개월만에 종전주택인 A구 아파트를 양도한 경우 비과세 요건을 충족합니다.

이후 세법이 개정되어, 2023년 1월 12일 이후 현재까지는 신규주택 888토토 후 종전주택을 3년 이내에 양도하면 양도소득세 비과세 혜택을 적용받습니다.

또 B구 아파트에 대한 888토토 또한 사후관리요건 충족으로 추가적인 세부담 또한 없었을 것으로 보입니다.

A. 네 맞습니다.

현재 1세대 1주택자는 보유세 혜택이 적용됩니다.

보유세란 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금으로, 재산세와 종합부동산세를 포함한 금액입니다.

우리씨가 보유한 A구 아파트 공시가격은 9억원이므로, 6억원 초과 공정시장가액비율 45%를 적용하면 과세표준은 4억500만원입니다.

과세표준상 9억원 이하 1세대 1주택으로 분류되므로, 42만원에 3억원 초과금액의 0.35%인 78만7500원를 재산세로 납부하면 됩니다. 여기에 지방교육세(15만7000원), 도시지역분(56만7000원), 지역자원시설제 등을 포함해 약 160만원을 납부하게 됩니다.

또 과세대상 금액이 9억원이므로, 종합부동산세 공제액 12억원을 초과하지 않아 종합부동산세 비과세 대상입니다.

참고로 6월 1일은 보유세의 과세 기준일이 되는 날로, 재산세는 7월과 9월에 나눠 납부하고, 종합부동산세는 12월에 냅니다. 재산세는 개별 자산에 대해, 종합부동산세는 개인이 소유한 부동산의 합계액을 기준으로 과세합니다.

A. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년 이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

A구 888토토시점부터 보유기간을 기산해 판정하는데 우리씨의 경우 1998년도부터 해당 아파트를 보유하고 있었으므로 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 적용받게 됩니다.

다만, 1세대 1주택자이더라도 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택인 경우는 예외입니다. 이 경우 전체 양도차익 중 12억원을 초과하는 부분에 대해서만 과세하고 12억원 이하에 해당하는 양도차액은 과세하지 않습니다.