국내 최대 재건축 입주한 부부 ‘종부세 고민’…세액토토사이트 대공원 특례신청이 ‘독’이라는데 [이세상]

#. 서울 강동구에 사는 나세상(가명·63) 씨. 25년간 살아온 낡은 주공아파트가 지난해 11월, 재건축을 거쳐 ‘올림픽파크포레온’ 신축 아파트로 탈바꿈했다. 아내와 공동명의(5:5)로 한 이 집은 단숨에 30억원(기준시가 20억원)을 웃돌았고 새 아파트에서의 생활 역시 만족스러웠다.

하지만 기쁨도 잠시 앞으로 내야 할 세금 걱정이 머릿속을 복잡하게 했다. 작년에는 입주 시기(11월)가 늦어 종부세 대상에서 제외됐지만 올해부터는 재산세에 종부세까지 더해 부담해야 한다는 사실을 알게 되면서다.

그런데 마침 세무서에서 날아온 안내문에는 달라진 제도 하나가 눈에 들어왔다. 올해부터는 1세대 1주택자가 재건축·재개발로 새 아파트를 얻은 경우에도 보유기간을 이어서 인정받는 특례 제도 신청요건이 생겼다는 것.

‘25년이나 보유했으니 토토사이트 대공원 혜택을 받을 수 있지 않을까?’ 그러나 나 씨는 경기도 가평에 단독주택(기준시가 2억6000만원) 한 채를 더 가지고 있어 종부세 유불리를 따지기가 쉽지 않았다. 특례 신청이 유리할지 궁금해진 나세상 씨는 세금 전문가 ‘국세언니’를 찾아갔다.

A. 종부세를 이해할 때 가장 중요한 건 두 가지예요. 바로 ‘과세 기준일’과 ‘주택 공시가격’이에요.

먼저 종부세는 매년 6월 1일에 집을 보유하고 있는 사람을 기준으로 부과됩니다. 세상 씨의 경우, 작년 11월에 아파트가 완공돼 입주하셨죠. 그러다 보니 2024년 6월 1일 기준으로는 집이 없던 것이 됩니다. 그래서 종부세가 부과되지 않았던 거예요.

하지만 올해는 달라요. 2025년 6월 1일 기준 아파트를 보유했기 때문에 올해 12월에는 종부세 고지서를 받게 됩니다. 이 원칙은 집을 사고파는 경우에도 똑같이 적용돼요. 집을 매도하거나 취득할 계획이 있다면 반드시 6월 1일이라는 날짜를 염두에 두셔야 하는 이유입니다.

두 번째는 주택 공시가격입니다. 종부세는 보유한 주택들의 공시가격 합계가 일정 기준을 넘으면 부과돼요. 올해 기준으로 1세대 1주택자는 12억원까지, 2주택 이상 보유자는 9억원까지 토토사이트 대공원가 됩니다.

세상 씨처럼 아파트 외에 가평 단독주택을 함께 보유하고 계신 경우에는 2주택자로 분류돼 토토사이트 대공원액이 9억원으로 줄어들 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

마지막으로 세율 차이도 알아두셔야 해요. 2주택 이하일 경우 0.5~2.7% 세율이 적용되지만 3주택 이상이면 최고 5%까지 올라갑니다. 특히 법인이 집을 보유한 경우에는 더 엄격해서 2주택 이하는 2.7%, 3주택 이상은 5% 단일세율이 적용됩니다.

종부세는 ‘6월 1일 당시 집을 가지고 있었는지’와 ‘집값 합계가 기준을 넘는지’ 이 두 가지를 잘 살펴봐야 합니다.

A. 네, 부부가 공동으로 1주택만 보유한다면 종부세 특례 신청을 통해서 ‘1세대 1주택자’로 계산받을 수 있어요. 이렇게 되면 세금을 줄일 수 있는 토토사이트 대공원 혜택이 적용됩니다.

특례를 받으면 지분율이 큰 사람이 납세의무를 지고, 토토사이트 대공원금액은 12억원까지 늘어납니다. 예를 들어 공시가격이 13억원인 주택의 경우, 12억원을 토토사이트 대공원하면 과세표준은 1억원만 남게 돼 세금이 크게 줄지요.

만약 지분율이 똑같다면, 부부가 협의해서 한 사람을 선택할 수 있어요. 특례를 받지 않으면 부부가 각각 납세의무자가 되고 토토사이트 대공원금액도 각각 9억원씩 받게 됩니다.

특례를 신청할 때 살펴봐야 할 조건도 있어요. 신청 시점인 2025년 6월 1일 과세 기준일에 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거주하는 ‘거주자’여야 합니다.

부부 공동 소유 특례의 경우, 공동으로 소유한 주택이 딱 한 채여야 하고 다른 세대원은 집을 가지고 있으면 안 됩니다.

여기에 더해 1세대 1주택자가 특례를 신청하면 단순히 토토사이트 대공원금액만 늘어나는 게 아니라 ‘세액토토사이트 대공원 혜택’도 추가로 적용됩니다.

신청 기간은 올해 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 이때 국세청에서 안내문을 발송하니 놓치지 말고 ‘1세대 1주택자 보유기간 계산 특례 신청서’를 제출하면 됩니다.

A. 네, 맞습니다. 나세상 씨의 경우 해당 주택은 공시가격이 4억원 이하이고 지역도 경기도 가평군이라 지방 저가주택 요건을 충족합니다. 따라서 법적으로는 특례 대상에 해당돼요.

여기서 중요한 점은 ‘지방 저가주택’의 범위예요. 수도권에 속하는 주택은 원칙적으로 특례 적용 대상이 아닙니다. ‘수도권정비계획법’에 따르면 경기도, 서울, 인천은 모두 수도권으로 분류되기 때문이죠.

하지만 예외가 있습니다. 수도권 중에서도 인구감소지역이면서 접경지역에 해당하는 일부 군은 지방 저가주택으로 인정됩니다. ①경기도 연천군 ②경기도 가평군 ③인천 강화군 ④인천 옹진군이 대표적이죠. 수도권 안에서도 이 네 군에 속한 주택은 지방 저가주택 특례를 적용받을 수 있습니다.

특히 올해부터 주목할 포인트도 있어요. 2025년부터 제도가 완화되면서 지방 저가주택 특례 요건이 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향됐다는 겁니다.

A. 네, 받을 수 있습니다.

종부세는 원래 고가 주택을 가진 사람에게 부과되는 대표적인 보유세인데요. 그런데 정부는 실제 거주 목적으로 오래 집을 보유한 1세대 1주택자들의 부담을 줄여주기 위해 여러 가지 특례 토토사이트 대공원를 마련해 두었어요.

특히 만 60세 이상이거나 5년 이상 장기 보유한 사람에게 세금 부담을 줄여주기 위해 마련됐죠. 그중 가장 핵심적인 제도가 바로 ①나이와 ②보유기간에 따른 세액토토사이트 대공원입니다. 즉, 나이가 많을수록 또 집을 오래 보유할수록 세금을 더 깎아주겠다는 겁니다.

먼저 고령자 토토사이트 대공원부터 살펴볼게요. 종부세는 과세 연도의 6월 1일 기준 만 나이를 기준으로 합니다. 예를 들어, 만 63세인 나세상 씨는 기본적으로 20% 세액토토사이트 대공원를 받을 수 있습니다. 나이가 많아질수록 토토사이트 대공원율도 올라가는 구조라서 만 65세 이상이면 30%, 만 70세 이상이면 40%까지 토토사이트 대공원가 가능해요.

다음은 장기보유 토토사이트 대공원입니다. 주택을 얼마나 오래 가지고 있었는지를 따져요. 기준 역시 취득일부터 과세 기준일(6월 1일)까지인데요, 예를 들어 집을 12년간 보유했다면 40% 세액토토사이트 대공원를 받을 수 있습니다.

A. 이 두 가지 토토사이트 대공원는 합산할 수 있지만 최대 80%까지만 인정된다는 점을 꼭 기억해야 해요.

즉, 나이가 많고 집을 오래 보유했더라도 세액토토사이트 대공원는 최대 80%까지만 받을 수 있다는 의미예요.

또 기준일(6월 1일)도 잘 챙겨야 해요. 예를 들어 생일이 6월 2일이라 그해에 만 70세가 되더라도 해당 연도는 여전히 65~70세 구간으로 계산됩니다.

아울러 보유기간은 취득일부터 기산합니다. 상속·증여·재건축 등 특수한 경우에는 보유기간 인정 여부를 꼼꼼히 확인해야 해요.

마지막으로 고령자 토토사이트 대공원와 장기보유 토토사이트 대공원 역시 자동으로 적용되지 않으니 1세대 1주택 특례를 신청해야 합니다.

A. 많은 분들이 새 아파트가 된 날부터 보유기간을 다시 세야 하는지 헷갈려 하시는데, 그렇지 않습니다.

재건축·재개발 주택의 경우, 보유기간은 새 아파트 등기일이 아니라 철거되기 전 종전 주택을 처음 취득한 날부터 계산합니다.

세상 씨의 경우, 25년간 주공아파트를 가지고 있다가 재건축으로 신축 아파트에 입주했다 보유기간은 25년 그대로 인정되는 식이죠.

배우자로부터 상속받은 주택은 상속인이 해당 주택을 받은 날이 아니라 배우자가 그 집을 처음 취득한 날부터 보유기간을 이어갑니다.

주의할 점도 있어요. 재건축·재개발이라고 하더라도 원조합원 분양분만 보유기간 승계가 가능하고, 멸실 후 일반분양으로 새로 취득한 주택은 승계가 되지 않습니다.

A. 종부세 특례(최대 80% 세액토토사이트 대공원)가 있다고 해서 무조건 신청하는 게 항상 유리한 건 아니에요. 종부세의 기본은 인별 과세라서 부부가 공동명의로 집을 갖고 있으면 각자 9억 원씩 토토사이트 대공원를 받아 합쳐 18억 원까지 토토사이트 대공원가 됩니다.

반면 1세대 1주택 특례를 신청하면 부부 중 1명을 대표 납세의무자로 정하고, 그 한 사람에게만 12억원 토토사이트 대공원가 적용돼요. 여기에 고령자 토토사이트 대공원(만 60세 이상)나 장기보유 토토사이트 대공원(5년 이상)를 추가로 받을 수는 있지만 기본 토토사이트 대공원 규모 자체는 18억원보다 줄 수 있어 특례가 오히려 불리해지는 사례가 적지 않습니다.

세상 씨가 바로 그 경우예요. 현재 아내와 공동명의로 아파트를 보유한 상태에서 특례를 신청하면 ‘대표 1인 12억원 토토사이트 대공원(+고령자·장기보유 토토사이트 대공원)’ 구조가 되고 특례를 신청하지 않으면 ‘부부 각 9억원, 합계 18억원 토토사이트 대공원’가 적용됩니다.

이 차이 때문에 특례를 쓰면 토토사이트 대공원 한도가 줄어 오히려 세금이 약 21만 원 더 나옵니다. 그래서 세상 씨는 특례를 신청하지 않고 12월 고지서를 받아 부부 각자 인별로 납부하는 편이 유리합니다.

정리하면 주택 기준시가가 20억원 이하이거나 신청자의 나이가 만 60세 미만·보유기간이 5년 이하인 상황에선 대체로 특례 미신청이 유리한 경우가 많습니다.

반대로 고령이고 보유 기간이 길수록(고령자·장기보유 토토사이트 대공원 폭이 커질수록) 특례가 유리하게 바뀔 수 있어요. 결국 최적 선택은 집의 공시가격·나이·보유기간을 함께 놓고 따져봐야 합니다.

신청 전에 홈택스(손택스) ‘종부세 모의세액 계산’으로 본인 상황을 시뮬레이션해 보고 결정하시는 걸 권해 드립니다.

[유혜림 기자 / 김혜리 우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀 세무전문가]