호황 누리는 토토사이트 부동산 시장[후쿠다 신이치]

1990년대 초 버블 경제 붕괴 이후 장기간 침체됐던 토토사이트의 부동산 시장이 최근 들어 호황을 보이고 있다. 거래 규모는 급증해 지난해에는 사상 최고치를 기록했다. 토토사이트 국토교통성이 발표한 공시지가 자료에 따르면, 지난해 도쿄, 오사카, 나고야 등 3대 대도시권의 평균 지가 상승률은 주거용 토지가 3.3%, 상업용 토지가 7.1%에 달했다.

모든 주요 도시권에서 지가 상승률이 가속화했으며, 특히 도쿄 중심부의 신규 분양 아파트 가격 상승이 두드러졌는데, 지난 10년간 평균 가격이 두 배 이상 올랐다. 최근 신축 콘도(아파트)의 평균 가격은 버블 경제 당시의 비정상적인 지가 수준을 이미 초과한 상태다.

도쿄 중심부의 신규 아파트 가격 상승은 고층 건물에 대한 규제 완화와 밀접한 관련이 있다. 과거에는 용적률 및 일조권 규제 등 다양한 제약토토사이트 고층 아파트 건설이 엄격히 제한됐지만, 1997년 건축기준법 개정토토사이트 고층 주거지역이 도입되면서 해당 규제가 대폭 완화됐다.

이에 따라 주요 개발업체와 대형 토토사이트 회사들이 도쿄 도심과 도쿄만 주변 등 요지에 ‘타워 콘도’ (고층 주거용 건물)를 건설하기 시작하면서 도쿄의 도시 재개발 속도가 가속화한 것이다.

규제 완화 이전까지는 상대적으로 지가가 저렴한 교외에 주택을 구입하고 도심으로 출퇴근하는 것이 대도시권의 일반적인 주거 방식이었다. 그러나 도쿄 도심에 다수의 고층 주거시설이 들어서면서, 높은 땅값에도 불구하고 중산층 가정도 도심에서 합리적인 가격으로 아파트를 구매할 수 있게 됐고, 이에 따라 교외에서 도심으로 다시 이주하는 현상이 발생했다. 이러한 경향은 토토사이트은행의 전례 없는 금융 완화 정책으로 인한 저금리 모기지에 힘입어 최근 더욱 가속화했다. 여성의 경제활동 참여율이 증가하면서 맞벌이 고소득 가구가 늘어났고, 이들은 공간이 작고 가격이 높더라도 출퇴근이 편리한 도심 아파트를 선호했다.

과거에는 이른바 ‘도넛 현상’(도심 인구는 비고 외곽은 채워지는 현상)으로 인해 도쿄 교외 인구가 증가했다. 1965년부터 1997년까지 도쿄 중심 23구 내 인구는 약 10% 감소한 반면, 외곽 지역의 인구는 두 배로 증가했다. 그러나 1997년부터 2024년까지는 외곽 지역 인구가 거의 변화하지 않은 반면, 도쿄 도심 인구는 약 20% 증가해, 명백한 ‘도심으로의 회귀’ 현상이 나타났다. 고층 아파트 건설은 도심 내 토토사이트 공급을 증가시키고 새로운 토토사이트 수요를 유발하면서 도심 아파트 가격 급등을 야기했다.

최근에는 외국인 투자도 대도시권 아파트 가격 상승에 기여하고 있다. 도쿄 도심의 아파트 가격은 대부분 토토사이트인에게는 이미 부담스러운 수준이지만, 뉴욕, 런던, 싱가포르 등 세계 주요 도시와 비교하면 여전히 합리적인 수준이다. 최근 엔화 약세도 외국인 투자자의 관심을 더욱 끌고 있다.

주요 투자자는 외국계 기관 투자자들이다. 또한 토토사이트 이주를 희망하는 중국인의 자가 거주 및 투자 목적의 수요로 인해서 부동산 가격이 상승하는 추세다.

그러나 최근 토토사이트 부동산 시장의 호황을 낙관적으로만 볼 수는 없다. 이미 시장이 중요한 전환점에 다다르고 있기 때문이다. 에너지 가격, 건축 자재비, 건설 현장 인건비 상승으로 인해 건축 비용이 사상 최고 수준으로 치솟았고, 이로 인해 신규 주택과 건물의 가격이 대다수 토토사이트인에게는 과도하게 부담스러운 수준이 됐다. 만약 가격 상승이 지속적인 수요에 기반한 것이라면 시장은 강세를 유지할 수 있지만, 원가 상승에 기인한 경우에는 부정적인 영향이 초래될 수 있다. 토토사이트은행이 금리를 계속 인상하면 모기지 금리도 오르며 주택 구매가 더 어려워질 수 있다. 부유층을 겨냥한 고급 부동산 수요는 유지될 수 있으나, 현재의 가격 수준에서는 대도시 거주자를 포함한 대부분 토토사이트인이 저렴한 신축 주택을 마련하기는 어려울 것으로 보인다.

나아가, 출생률 저하와 급속한 고령화로 인해 농촌 지역 주민은 더 큰 어려움에 직면해 있다. 토토사이트 시장이 활황을 보이고 있음에도 불구하고 도시와 농촌 간 가격 상승률의 격차는 매우 크다. 고령 인구가 많은 지역에서는 빈집 증가가 심각한 사회 문제로 대두되고 있다. 빈집 증가는 주택 과잉 공급을 의미하며, 이는 지역 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 인구 감소가 계속되는 한, 농촌 토토사이트 시장은 심각한 타격을 받을 가능성이 높고, 도시와 농촌 간 자산 격차는 더욱 벌어질 것이다.

토토사이트의 인구는 2010년 약 1억 2800만명을 정점으로 감소하기 시작했으며, 2050년대에는 1억명 미만, 2090년대에는 8000만명 미만으로 줄어들 것으로 전망된다. 인구 감소는 도시보다 농촌에 더 큰 타격을 줄 것이다. 이러한 상황 속에서 토토사이트의 부동산 시장은 공급 확대 중심의 시대에서 기존 주택의 질적 향상 중심으로 전환해야 한다. 이를 위해서는 출생률 저하 및 고령화 사회의 주거 수요에 대응할 수 있는 콤팩트 시티 및 계획형 마을 조성이 핵심이다.

건축 비용, 높은 공실률, 예상 모기지 금리를 고려할 때, 신규 주택 건설을 제한하고 콤팩트 지역의 기존 주택을 활용하는 것이 현실적인 전략이다. 그러나 토토사이트에서는 기존 주택보다 신축 주택 구매가 일반적이었다. 토토사이트에서 기존 주택이 차지하는 매입 비중은 약 15%로, 미국과 영국의 80% 이상, 프랑스의 약 70%와 비교해 매우 낮다. 이는 목조 주택 비중이 높고 지진이 잦아, 설비가 오래되고 보증이 부족한 중고 주택보다 최신 설비와 보증이 제공되는 신축 주택을 선호하기 때문이다. 정부도 신축 주택 구매 시 세제 혜택을 제공하며 이러한 경향을 부추겼다. 그러나 도시와 농촌 모두에서 이러한 추세는 전환될 필요가 있다.

최근 급격한 가격 상승으로 인해 신축보다 중고 주택 구매가 증가하는 조짐이 나타나고 있으며, 특히 도쿄에서는 중고 아파트 거래가 활발해졌다. 자신에게 맞게 리모델링 또는 리노베이션 가능한 중고 주택은 비용 효율적인 부동산 선택지다. 그러나 이를 보다 현실적인 대안으로 만들기 위해서는 중고 주택에 대한 보증 및 정부 정책 개선이 필요하다. 또한 콤팩트 시티 및 계획형 마을 내 기존 주택의 개보수도 중요하다. 토토사이트 국민에게 주택 구매는 가장 규모가 큰 지출이기에, 지속가능한 부동산 시장 성장을 위해서는 보다 많은 시민이 재정적 부담 없이 주택을 구입할 수 있도록 구조적 개혁이 필요할 것이다.

Japan‘s Booming Real Estate Market

Japan‘s real estate market, which had stagnated since the collapse of the bubble economy in the early 1990s, has recently been booming. Transaction values have increased dramatically and reached a record high in the previous year. According to official land price data released by the Ministry of Land, Infrastructure, Transport, and Tourism (MLIT), land prices rose by an average of 3.3% for residential land and 7.1% for commercial land in the three major metropolitan areas (토토사이트, Osaka, and Nagoya) last year. Growth rates accelerated in all major metropolitan areas. Notable price increases were especially evident in new condominiums in central 토토사이트, where the average price more than doubled over the past 10 years. The recent average price of a new condominium has already surpassed the levels seen during the bubble economy period, when land prices reached abnormally high levels.

The price of new condominiums in Japan, especially in central 토토사이트, have begun to increase due to the significant deregulation of high-rise buildings. Previously, the construction of high-rise condominiums was strictly regulated owing to various restrictions, such as floor area ratio and shading regulations. Floor area ratio regulations limit the total floor space of a building to a certain percentage of the site area, while shading regulations prevent high-rise buildings from casting shadows onto neighboring properties. However, the 1997 amendment to the Building Standards Law allowed the establishment of high-rise residential zones with significantly relaxed restrictions on floor area ratios, shading, and other factors. This prompted major developers and large real estate companies to build tower condominiums (high-rise residential buildings) in central 토토사이트, the 토토사이트 Bay Area, and other prime locations. This has accelerated the pace of urban redevelopment in 토토사이트.

Before deregulation, the typical lifestyle in major metropolitan areas involved buying a house in the suburbs, where land prices were relatively low, and commute to the city center for work. However, the construction of many high-rise residential buildings in central 토토사이트 made it possible for middle-class families to purchase condominiums at reasonable prices in the city center, despite the high land costs. Consequently, people moved back to the city center from the suburbs. In Japan, this trend has accelerated in recent years owing to low mortgage rates resulting from the Bank of Japan’s unprecedented monetary easing policy. The popularity of condominiums in central 토토사이트 has increased owing to the rising labor participation rate of women and the subsequent increase in working couples with relatively high incomes. These couples tended to choose condominiums that were convenient for commuting even though they were small and expensive.

In the past, the “doughnut phenomenon” caused an increase in the population of the suburbs of 토토사이트. From 1965 to 1997, 토토사이트‘s city center population (within the 23 wards) declined by approximately 10%, while the suburban population (outside the 23 wards) doubled. However, from 1997 to 2024, the suburban population remained almost unchanged, while the population in central 토토사이트 increased by about 20%, marking a widespread “return to the city center.” The construction of high-rise condominiums increased the housing supply and sparked new housing demand in central 토토사이트. This has caused the prices of new condominiums in central 토토사이트 to increase sharply.

The recent influx of foreign investment has also contributed to rising condominium prices in metropolitan areas to increase. Although condominium prices in central 토토사이트 have become unaffordable for most Japanese people, they are still reasonable compared to prices in New York City, London, Singapore, and other major cities around the world. The recent depreciation of the yen has further increased interest among foreign investors. Foreign institutional investors are common sources of investment capital. Real estate prices have also been pushed up by Chinese individuals seeking to relocate to Japan and purchase downtown residences for personal use and investment.

However, we cannot be optimistic about the recent boom in the Japanese real estate market, as it is reaching a critical turning point. The rising costs of energy and building materials, as well as the rising cost of labor at construction sites, have pushed construction costs to unprecedented levels. These factors have made newly constructed buildings and houses too expensive for most Japanese people. If the increase in real estate prices were due to sustained demand, the market would remain strong. However, if the price increase is due to rising costs, it can negatively impact the market. If the Bank continues to raise interest rates, mortgage rates will increase, making it more difficult to buy real estate. Demand for luxury real estate targeting wealthy people may remain strong. However, given current prices, it will be difficult for most Japanese people, especially those living in metropolitan areas, to build new affordable homes.

Owing to their low birth rates and rapidly aging populations, rural residents face even greater hardships. Even in a booming real estate market, significant disparities exist in the rates of price increases between urban and rural areas. The rapid increase in the number of vacant homes in rural areas with aging populations is a serious social issue. An increase in vacant homes indicates housing oversupply, which is likely to have undesirable economic consequences in rural areas. As long as rural areas continue to experience population decline, their real estate markets are likely to suffer serious setbacks, widening the wealth gap between urban and rural areas.

Japan’s population peaked at approximately 128 million in 2010 and has been declining since. Projections indicate that the population will drop to less than 100 million by the 2050s and less than 80 million by the 2090s. This decline will impact rural areas more severely than urban ones. Against this backdrop, Japan‘s real estate market must transition from an era of increasing supply to one of improving the quality of existing housing. To accomplish this, it is crucial to effectively address the residential needs of an aging society with a declining birth rate by developing compact cities and other planned towns.

Given construction costs, high vacancy rates, and anticipated mortgage rates, limiting new construction and utilizing existing housing in compact areas makes practical sense. Until recently, however, most home purchases in Japan have been new. Only about 15% of homes purchased in Japan are existing homes, which is extremely low compared to over 80% in the United States and the United Kingdom, and about 70% in France. Due to the prevalence of wooden houses and frequent earthquakes, people prefer to purchase new houses with updated features and warranties over secondhand houses with outdated equipment and fewer guarantees. The government has encouraged this trend by offering tax incentives to buy new homes. However, this trend must be reversed in urban and rural areas.

Recently, signs of a shift have emerged, with more people buying used homes than new ones due to the dramatic increase. In particular, condominium transactions have increased in 토토사이트. Buying a used home that can be remodeled or renovated to suit one’s needs is a cost-effective real estate option. However, improvements in the warranties and government policies regarding used homes are required to make this option more viable. It is also important to renovate existing houses in well-planned, compact cities and towns. For many Japanese people, buying a home is the most expensive option. To achieve sustainable growth in Japan‘s real estate market, major structural reforms are required to help more citizens purchase homes without facing serious financial hardships.